Gazeta Podatkowa nr 2 (1043) z dnia 7.01.2014

Najem lokalu socjalnego nie dla spadkobiercy

Od mojego powrotu do rodzinnego miasta po studiach aż do śmierci matki mieszkałam z nią w mieszkaniu socjalnym przydzielonym jej na dwa lata przed moim powrotem zgodnie z wyrokiem sądu przez wydział lokalowy urzędu miasta. Ten sam urząd domaga się teraz ode mnie wydania lokalu z powołaniem na wygaśnięcie najmu i brak możliwości jego przejęcia. Czy faktycznie jako osoba z najbliższej rodziny zameldowana w tym mieszkaniu nie mam do niego prawa?

Fakt meldunku nie kreuje żadnych praw względem lokali. Czytelniczka nie mogła zaś wstąpić w stosunek najmu lokalu socjalnego po zmarłej matce na podstawie art. 691 § 1 Kodeksu cywilnego, co w przypadku zwykłego najmu (niesocjalnego) z pewnością miałoby miejsce. Nie można natomiast wstąpić w stosunek najmu lokalu socjalnego - uznał Sąd Najwyższy w uchwale z dnia 23 września 2010 r., sygn. akt III CZP 51/10.

Sąd Najwyższy uznał, że do lokali socjalnych w ogóle nie ma zastosowania pojęcie lokalu mieszkalnego w rozumieniu przyjmowanym w art. 691 K.c., w związku z czym wstąpienie w stosunek najmu lokalu socjalnego nie może nastąpić.

W razie śmierci najemcy lokalu mieszkalnego, w stosunek najmu lokalu wstąpić mogą tylko i wyłącznie: małżonek niebędący współnajemcą lokalu, dzieci najemcy i jego współmałżonka, inne osoby, wobec których najemca był obowiązany do świadczeń alimentacyjnych, oraz osoba, która pozostawała faktycznie we wspólnym pożyciu z najemcą. Stanowi o tym art. 691 § 1 K.c. Osoby te wstępują w stosunek najmu lokalu mieszkalnego, jeżeli stale zamieszkiwały z najemcą w tym lokalu do chwili jego śmierci. Mogą też wypowiedzieć stosunek najmu z zachowaniem terminów ustawowych, chociażby umowa najmu była zawarta na czas oznaczony.

Wprawdzie Czytelniczka zdaje się spełniać powyższe przesłanki, to jednak nie "dziedziczy" najmu po matce z uwagi na fakt, iż jego przedmiotem był właśnie lokal socjalny. Umowa najmu lokalu socjalnego może być zawarta z osobą, która nie ma tytułu prawnego do lokalu i której dochody gospodarstwa domowego nie przekraczają wysokości określonej w uchwale rady gminy. Umowę taką można po upływie oznaczonego w niej czasu przedłużyć na następny okres, jeżeli najemca nadal znajduje się w sytuacji uzasadniającej zawarcie takiej umowy. Stawka czynszu za lokal socjalny nie może przekraczać połowy stawki najniższego czynszu obowiązującego w gminnym zasobie mieszkaniowym.

Ze względu na powyższe, stosunek najmu lokalu socjalnego wygasł i nie może być kontynuowany przez Czytelniczkę. Gmina wręcz powinna w tej sytuacji żądać opróżnienia, opuszczenia i wydania lokalu od osób zajmujących go bez tytułu prawnego, a także zapłaty odszkodowania. Czytelniczka może jednak wystąpić do gminy z wnioskiem o zawarcie nowej umowy najmu lokalu socjalnego, który jednak nie musi być rozpatrzony pozytywnie.