Terminy wypowiedzenia najmu w obrocie gospodarczym

Przedsiębiorcy korzystający w ramach prowadzonej działalności z umów najmu nie zawsze czynią to w sposób zgodny z przepisami Kodeksu cywilnego. Chodzi zwłaszcza o możliwość, terminy i tryb wypowiedzenia umowy. Najpoważniejszym błędem jest zastrzeganie prawa wypowiedzenia bez wskazania przyczyn w umowach zawartych na czas oznaczony.

Poza przedmiotem umowy i wysokością czynszu najważniejszą rzeczą do ustalenia jest wybór między oznaczonym a nieoznaczonym czasem związania umową. Będzie to miało kluczowe znaczenie dla późniejszego wypowiedzenia umowy, które w przypadku umów terminowych (zawartych na czas oznaczony) na ogół nie jest dopuszczalne.

W stosunkach pozagospodarczych maksymalny okres związania stron umową najmu na czas oznaczony to 10 lat. Zaledwie od kilku lat przedsiębiorcy mogą korzystać z dłuższych umów najmu. W przypadku kontraktów gospodarczych zawieranych po obu stronach między przedsiębiorcami najem może być zawarty "z góry" na okres do 30 lat. Jeśli strony przekroczą ten limit, wówczas umowa pozostaje ważna i będzie miała w dalszym ciągu charakter najmu terminowego, lecz na okres 30 lat, po upływie których umowa przekształci się samoczynnie w najem zawarty na czas nieoznaczony, a więc z możliwością jego swobodnego wypowiedzenia.

Jeżeli strony decydują się zawrzeć umowę najmu nieruchomości lub pomieszczenia (a więc dotyczy to także najmu lokali) na czas oznaczony dłuższy niż rok, powinny pamiętać o jej sporządzeniu co najmniej w zwykłej formie pisemnej. W przeciwnym razie umowa taka zostanie - z mocy przepisu art. 660 K.c. - zawarta na czas nieoznaczony.

Wypowiedzenie terminowej umowy

Jeśli czas trwania najmu jest oznaczony, zarówno wynajmujący, jak i najemca mogą najem wypowiedzieć w wypadkach określonych w umowie. Stanowi o tym przepis art. 673 § 3 Kodeksu cywilnego i dotyczy on również odpowiednio dzierżawy.

Wypowiedzenie umowy stanowi jednostronny sposób zakończenia stosunku najmu, w odróżnieniu od jej rozwiązania, które dochodzi do skutku przez porozumienie stron i które zawsze może mieć miejsce (niezależnie od tego, czy umowa była zawarta na czas oznaczony, czy nie). Z powołanego wyżej przepisu jasno wynika, że strony umowy najmu, którego czas trwania został określony (np. na 10 lat od dnia zawarcia umowy), mogą przewidzieć możliwość jej wcześniejszego wypowiedzenia, lecz ich swoboda w tym zakresie jest w pewnym stopniu ograniczona. Nie jest m.in. możliwy zapis przyznający nieograniczone (swobodne) prawo do wypowiedzenia umowy. Mielibyśmy wówczas do czynienia z pewnym pomieszaniem konstrukcji umowy zawartej na czas nieokreślony, gdzie wypowiedzenie jest normalnym sposobem zakończenia trwania umowy, z umową na czas określony, która w zasadzie powinna kończyć się z upływem przewidzianego w umowie okresu.

Za nieważną uznawana będzie klauzula zawarta w umowie najmu na czas oznaczony o następującym lub podobnym brzmieniu: "każda ze stron może wypowiedzieć najem z zachowaniem miesięcznego terminu".

Strony powinny więc co najmniej wskazać, że wypowiedzenie może nastąpić z ważnych przyczyn (por. uchwała Sądu Najwyższego z dnia 21 listopada 2006 r., sygn. akt III CZP 92/2006). Z ostrożności lepiej jednak określić przypadki, w których takie uprawnienie będzie przysługiwało. Mogą to być takie sytuacje, jak: zakończenie lub zawieszenie prowadzenia działalności gospodarczej, sprzedaż nieruchomości przez wynajmującego, niewykonanie innej umowy łączącej te same strony. Zawarcie umowy najmu na czas oznaczony nie wyłącza natomiast prawa wypowiedzenia kontraktu w przypadkach przewidzianych ustawą.

Ustawowe przyczyny wypowiedzenia

Przepisy Kodeksu cywilnego przewidują kilka sytuacji, w których może dojść do wypowiedzenia (i to bez zachowania terminów wypowiedzenia) umowy najmu, bez względu na to, czy umowa miała charakter terminowy, czy bezterminowy. I tak wynajmujący ma prawo wypowiedzieć najem ze skutkiem natychmiastowym w przypadku, gdy:

najemca używa rzeczy w sposób sprzeczny z umową lub z przeznaczeniem rzeczy i mimo upomnienia nie przestaje jej używać w taki sposób albo gdy rzecz zaniedbuje do tego stopnia, że zostaje ona narażona na utratę lub uszkodzenie (art. 667 § 2 K.c.),
najemca dopuszcza się zwłoki z zapłatą czynszu co najmniej za dwa pełne okresy płatności (art. 672 K.c.) - w przypadku jednak najmu lokalu użytkowego wynajmujący, który zamierza wypowiedzieć najem bez zachowania terminów wypowiedzenia, powinien o tym pisemnie uprzedzić najemcę, udzielając mu dodatkowego terminu miesięcznego do zapłaty zaległego czynszu,
najemca lokalu wykracza w sposób rażący lub uporczywy przeciwko obowiązującemu porządkowi domowemu albo przez swoje niewłaściwe zachowanie czyni korzystanie z innych lokali w budynku uciążliwym (art. 685 K.c.),
bez zgody wynajmującego najemca oddał lokal lub jego część do bezpłatnego używania albo go podnajął (art. 688² K.c. - choć przepis ten nie przewiduje takiej sankcji, to jest ona powszechnie przyjmowana).

Z kolei najemca może wypowiedzieć najem bez zachowania terminów wypowiedzenia wówczas, gdy:

rzecz w chwili wydania najemcy miała wady, które uniemożliwiają przewidziane w umowie używanie rzeczy,
wady rzeczy będącej przedmiotem najmu powstały później (tj. po jej wydaniu najemcy), a wynajmujący mimo otrzymanego zawiadomienia nie usunął ich w czasie odpowiednim, albo jeżeli wady usunąć się nie dadzą (art. 664 § 2 K.c.),
wady najętego lokalu są tego rodzaju, że zagrażają zdrowiu najemcy lub jego domowników albo osób u niego zatrudnionych, chociażby w chwili zawarcia umowy najemca o wadach wiedział (art. 682 K.c.).

Wypowiedzenie najmu na czas nieoznaczony

Znacznie łatwiej jest wypowiedzieć najem zawarty na czas nieoznaczony. W tej odmianie strony nie muszą przewidywać w umowie uzasadnień dla takiej czynności ani też czekać na okazję, jaką może przynieść jedna z ustawowych przyczyn. Ustawodawca pozostawił stronom także możliwość kształtowania okresów wypowiedzenia. Jeżeli jednak kontrahenci z możliwości tej nie skorzystają, wówczas zastosowanie znajdą ustawowe terminy wypowiedzenia najmu, które wynoszą:

3 miesiące na koniec kwartału kalendarzowego - gdy czynsz płatny jest w odstępach czasu dłuższych niż miesiąc, a także w przypadku umowy najmu lokalu zawartej na czas nieoznaczony, jeżeli czynsz jest płatny miesięcznie,
1 miesiąc na koniec miesiąca kalendarzowego - gdy czynsz jest płatny miesięcznie (z wyjątkiem bezterminowego najmu lokali),
3 dni - gdy czynsz jest płatny w odstępach czasu krótszych niż miesiąc, lecz nie codziennie,
1 dzień - gdy czynsz jest płatny codziennie.

"Przepis art. 673 § 3 k.c. nie precyzuje, jak ma wyglądać określenie »wypadków«. Przyjmuje się jednak, że chodzi tu o wskazanie sytuacji, w których może nastąpić wypowiedzenie. Z punktu widzenia językowego wypadek to »zdarzenie, wydarzenie, fakt«. Zatem postanowienia umowy, ograniczające się jedynie do stwierdzenia, że dopuszczalne jest wypowiedzenie umowy najmu (dzierżawy) zawartej na czas określony byłyby niezgodne z omawianym przepisem. Nie jest zatem dopuszczalne wypowiedzenie takiej umowy, jeżeli nie wymieniono w niej wyraźnie przyczyn uzasadniających takie wypowiedzenie".

Wyrok Sądu Apelacyjnego w Poznaniu z dnia 16 stycznia 2006 r., sygn. akt I ACa 833/05

Podstawa prawna

Ustawa z dnia 23.04.1964 r. - Kodeks cywilny (Dz. U. nr 16, poz. 93 ze zm.)