Upływ terminu z rękojmi a prawo do odstąpienia od umowy

Jako deweloper otrzymuję od nabywców lokali reklamacje i wezwania do usunięcia wad lokali. Część z nich jest jednak zgłaszana po paru latach od dokonania odbioru. Czy klient, który w ciągu 3 lat od dokonania odbioru jedynie zgłosił wady, może po upływie tego terminu żądać obniżenia ceny lub odstąpić od umowy?

NIE. Do odpowiedzialności deweloperów wobec nabywców lokali mieszkalnych zastosowanie znajdują przepisy o odpowiedzialności z tytułu rękojmi za wady uregulowane w Kodeksie cywilnym. Nie ma co prawda przeszkód, aby strony w umowie określiły dodatkowe zasady odpowiedzialności np. na zasadach gwarancji, jednak co ważne w umowach z udziałem konsumentów ograniczenie lub wyłączenie odpowiedzialności z tytułu rękojmi jest niedopuszczalne (art. 558 § 1 K.c.). Zatem w stosunkach pomiędzy Czytelnikiem a konsumentami zastosowanie znajduje trzyletni termin rękojmi. Zgodnie bowiem z art. 568 § 1 K.c. uprawnienia z tytułu rękojmi za wady fizyczne wygasają po upływie roku, a gdy chodzi o wady budynku - po upływie lat trzech, licząc od dnia, kiedy rzecz została kupującemu wydana. Z tym jednak zastrzeżeniem, że terminów tych nie stosuje się, gdy sprzedawca podstępnie zataił wadę.

Termin na skorzystanie z rękojmi oznacza, że przed upływem 3 lat od momentu odebrania lokalu nabywca zobowiązany jest nie tylko zawiadomić sprzedawcę o wadzie, ale także zażądać obniżenia ceny lub odstąpić od umowy. Upływ trzyletniego terminu na wykonanie uprawnień z rękojmi powoduje bowiem, że pozew wniesiony po tym terminie powinien zostać oddalony. Co prawda z art. 568 § 3 K.c. wynika, że zarzut z tytułu rękojmi może być podniesiony także po upływie powyższych terminów, jeżeli przed ich upływem kupujący zawiadomił sprzedawcę o wadzie. Jednak przepis ten odnosi się np. do sytuacji, gdy sprzedawca (Czytelnik) dochodzi od kupującego zapłaty należności, wtedy bowiem nabywca może zażądać np. obniżenia ceny, powołując się na fakt, że w terminie 3 lat od wydania lokalu podniósł zarzut z tytułu rękojmi.

Pomimo upływu 3 lat od wydania lokalu kupujący może się jednak domagać od dewelopera odszkodowania za nienależyte wykonanie umowy na podstawie art. 471 K.c. Z procesowego punktu widzenia dochodzenie tego roszczenia jest znacznie trudniejsze niż wykonywanie uprawnień z tytułu rękojmi. Przy odszkodowaniu nabywca zobowiązany jest wykazać winę dewelopera, szkodę w konkretnej wysokości oraz bezpośredni związek pomiędzy zawinionym działaniem lub zaniechaniem dewelopera a powstałą szkodą. Zatem ciężar wykazania roszczenia w całości obciąża nabywcę lokalu.

Przepis art. 568 § 3 K.c. odnosi się do sytuacji, gdy sprzedawca dochodzi od kupującego przysługujących mu roszczeń (np. o zapłatę ceny). Przepis ten nie ma zaś zastosowania do wykonywania przez kupującego względem sprzedawcy uprawnień z tytułu rękojmi.

Wyrok Sądu Najwyższego z dnia 15 kwietnia 2003 r., sygn. akt V CKN 100/01