Umowa o dzieło a umowa o roboty budowlane

Muszę wyremontować dom. Chcę dopełnić wszystkich formalności i zabezpieczyć się na wypadek niewłaściwego wykonania prac, dlatego mam zamiar podpisać z fachowcem umowę na piśmie. Nie bardzo jednak wiem czy powinienem wybrać umowę o dzieło, czy umowę o roboty budowlane. Która umowa w moim przypadku będzie właściwa?

Umowa o roboty budowlane i umowa o dzieło są do siebie podobne, co więcej część przepisów regulujących umowę o dzieło stosuje się odpowiednio do umowy o roboty budowlane. Jednak różnice między tymi porozumieniami są daleko idące w skutkach.

Przez umowę o dzieło przyjmujący zamówienie zobowiązuje się do wykonania oznaczonego dzieła, a zamawiający do zapłaty wynagrodzenia. Natomiast w umowie o roboty budowlane wykonawca zobowiązuje się do oddania przewidzianego w umowie obiektu, wykonanego zgodnie z projektem i z zasadami wiedzy technicznej. Z kolei inwestor zobowiązuje się do dokonania wymaganych przez właściwe przepisy czynności związanych z przygotowaniem robót, w szczególności do przekazania terenu budowy i dostarczenia projektu, oraz do odebrania obiektu i zapłaty umówionego wynagrodzenia. Niemniej regulacje dotyczące umowy o roboty budowlane stosuje się również odpowiednio do umowy o wykonanie remontu budynku lub budowli.

Orzecznictwo sądowe stoi na stanowisku, iż zasadniczym kryterium rozróżnienia obu rodzajów umów jest ocena realizowanej inwestycji stosownie do wymagań Prawa budowlanego. Pojęcie robót budowlanych obejmuje nie tylko budowę, ale także prace polegające na przebudowie, montażu, remoncie lub rozbiórce obiektu budowlanego. Remont polega na odtworzeniu stanu pierwotnego istniejącego budynku (a niestanowiącego bieżącej konserwacji). Mówi o tym art. 3 pkt 8 Prawa budowlanego (Dz. U. z 2017 r. poz. 1332 ze zm.).

Tym samym umowa o roboty budowlane dotyczy większych przedsięwzięć o zindywidualizowanych właściwościach fizycznych i użytkowych, którym, co do zasady, towarzyszy projektowanie, a dokumentację projektową powinien zasadniczo dostarczyć inwestor. Jeśli remont polega na wymianie płytek w łazience, uznać należy, że prace najczęściej będą wykonywane na podstawie umowy o dzieło. Remont polegający na wymianie ocieplenia na budynku i zrobienie nowej elewacji to prace wykonywane na podstawie umowy o roboty budowlane.

Jedną z istotnych różnic między umowami jest sprawa terminu przedawnienia roszczeń wynikających z danej umowy. W przypadku umowy o dzieło przepis szczególny ustanawia tylko 2-letni termin przedawnienia roszczeń, licząc od oddania dzieła. Przy umowie o roboty budowlane brak jest podobnej regulacji (co oznacza, że w przypadku tych roszczeń związanych z prowadzoną działalnością gospodarczą - sytuacja najczęstsza w kontraktach budowlanych - będzie to termin 3-letni).