Czym różni się przerwanie biegu terminu od jego zawieszenia?

Zostałam wezwana pismem wysłanym listem poleconym do wydania nieruchomości osobie, która podaje się za jej właściciela. Grunt odziedziczyłam po matce, która nabyła go blisko 30 lat temu. Podobno z uwagi na brak formy notarialnej porozumienia mama (tym samym i ja) nie stała się nigdy właścicielem działki. Wyczytałam, że pismo, które otrzymałam, może przerwać bieg terminu potrzebnego mi do zasiedzenia nieruchomości. Czy to prawda? Czy później termin biegnie dalej?

W pytaniu Czytelniczka porusza dwa problemy - skutków prawnych podpisania umowy zbycia nieruchomości bez wymaganej formy aktu notarialnego oraz różnicy między przerwaniem a zawieszeniem biegu terminu.

Nabycie własności nieruchomości w drodze zasiedzenia wymaga nieprzerwanego samoistnego posiadania rzeczy przez ściśle określony czas. Przepis stanowi, aby wynosił on 20 lub 30 lat, w zależności od tego, w jaki sposób uzyskano posiadanie nieruchomości - jeśli w dobrej wierze - będzie to 20 lat, gdy w złej wierze - 30 lat. Wynika to z art. 172 Kodeksu cywilnego (Dz. U. z 2016 r. poz. 380 ze zm.). W przypadku nabycia działki w drodze nieformalnej umowy uznaje się, że kupujący wszedł w posiadanie w złej wierze.

Przepis wspomina o posiadaniu samoistnym w sposób nieprzerwany. Kluczowe jest zatem rozróżnienie tego, które czynności powodują przerwanie biegu terminu, a które jedynie zawieszenie. Do biegu zasiedzenia stosuje się odpowiednio przepisy o biegu przedawnienia roszczeń. Bieg terminu przerywa się w trzech przypadkach. Po pierwsze, przez wszczęcie mediacji, po drugie przez uznanie roszczenia przez osobę, przeciwko której roszczenie przysługuje, po trzecie przez każdą czynność przed sądem lub innym organem powołanym do rozpoznawania spraw lub egzekwowania roszczeń danego rodzaju albo przed sądem polubownym, przedsięwziętą bezpośrednio w celu dochodzenia lub ustalenia albo zaspokojenia lub zabezpieczenia roszczenia. Skutek dla posiadacza samoistnego jest bardzo niekorzystny - przerwany termin zaczyna bowiem biec na nowo. Samo wysyłanie pisma przez właściciela nieruchomości z żądaniem wydania jego rzeczy niezależnie czy było wysłane listem zwykłym, poleconym czy doręczone osobiście nie powoduje jednak wspomnianego skutku.

Natomiast zawieszenie biegu terminu powodują inne zdarzenia. Następuje to m.in. co do roszczeń, które przysługują dzieciom przeciwko rodzicom (przez czas trwania władzy rodzicielskiej), czy też do wszelkich roszczeń, gdy z powodu siły wyższej uprawniony nie może ich dochodzić przed sądem lub innym organem powołanym do rozpoznawania spraw danego rodzaju (przez czas trwania przeszkody) - art. 121 K.c. Po ustaniu określonej przeszkody termin wznawia (kontynuuje) swój bieg, a więc nie zaczyna swojego biegu na nowo tak jak przy przerwaniu.